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裁判

敷金返還の少額訴訟を起こした (3)見積もりにツッコミを入れた

 一週間くらい経った後、敷金精算の見積もりが届いた。内容は苦笑するしかないものだった。

見積書1

 19万円は流石に想像の斜め上であった。初回は10万くらいかなと思っていたが、彼らを甘く見ていたと反省した。
当然この見積もりは預けている敷金20万円ありきで出していて、何も言われなければ殆ど敷金まるっと頂いて儲けモノ!くらいの感覚なのだろう。当然、到底納得できるものではないので早速先方担当者に電話し、以下の点について説明を求めた。

◆見積もりにツッコミを入れた点まとめ

【注意】基本的に、東京都『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』や国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』またいろいろな書籍、サイトや判例を見て「ぼくが」そうではないかと考え、つっこんだ内容であるため、必ずしも法的根拠に適合していたりするわけではない可能性があり、絶対的に正しいものとは限らないのでその点はご承知おきください。これらはあくまでぼくの「主張」です。そしてぼくの主張と相手の主張を争うのが法廷ということになるわけです。
 またこれは2011年2月時点での、ぼくの賃貸契約のケースにおける、ぼくの考えであり、今後の社会情勢や慣例、判例などの状況が変わることで、現実にそぐわないものになることもあり得ますし、ぼく自身の捉え方も変わる可能性があります。当たり前ですが、「(ここの)ブログに書いてあるから」などと再利用されても何の根拠にもなりませんよ。


1. 全体的に高単価だが、業者見積もりは出せる?

 高級マンションでもなんでもないのに…。一応『建築施工単価』などの業界紙を立ち読みして単価自体の感覚は掴んでいたが、その相場より若干上を行ってる感じである。そもそも単価はともかく、それにハウスクリーニングやらを含めたトータルの作業内容と人工(にんく、というそうだ。システム屋の世界で使う「人日(にんにち)」と同じ意味で、要は一人が一日こなすことのできる仕事量)ベースで想定すると明らかに高い。後に触れるが、消費者センター所員、司法書士、東京都の不動産相談窓口の担当者に見せたところ、皆一様に「高すぎですねえ」と言っていた。ひとつひとつを見れば妥当では?と思ってしまう可能性もあるが、積み上げると明らかにおかしい。たとえば、エアコン掃除なんてのは1台12000円というのは、それだけ見ればエアコン掃除業者の相場に近かったりするが、これはあくまで「単独で」エアコン掃除を依頼した場合のコストであって、まとめて諸々の原状回復工事をするときに同じコストがかかるはずがない。つまり、これらの単価にはそれぞれの材料費等と人の稼働費が含まれているはずだが、積み上げるとその人的コストが二重三重に計上されるようになってしまうわけだ。
 ちなみにこれは担当者が口頭で「原価ベースなのでうちの儲けとか無いッス」みたいなことを言ったので、へぇーじゃあそっちが施工業者に取った見積もり出せますよね?という背景を含めてのツッコミである。仕事に利益が乗るのは当たり前と考えているし、「適切な」(ここ重要)利益を出していただかないと、ぼくはヤクザになってしまうということは承知している。念のため。

2. ぼくに関係ない見積もりまでなぜ書いている?

 まあ「全体でこれだけかかってるんだぜオーナー様にもこんだけ負担してもらってますぜアンタもそれなりに負担するの当然よねhehehe」と見せかけたいだけ。これは本来ぼく宛の請求内訳だけ載せればよくて、オーナー負担のみの細目を見積書に記載する意味はまったくない。ただ、相手とどの範囲を争点とするのか、の範囲が明確になったのでかえって有り難いものではあった。つまり、後出しで「やっぱりここも問題がありまして」みたいなことを向こうは自ら封じてしまったわけだ。

3. 壁紙・天井全交換をなぜ負担しなければならない?

 ぼくの入居期間が7年、そしてぼくが入ったときは既に前の入居者からの張り替えなしだった(証拠写真あり)ので、7+α年(ぼくの前の入居者がどれくらい住んでいたのかは不明)はこの壁紙のままである。経年変化による通常損耗により、壁紙は6年経過すると元の価値の10%と考える、ということがガイドラインでは示されている(これは張り替え金額の10%という意味ではない)。そもそも壁については、仮に入居者の責任(たとえばロックンロール気取ってビリビリに破いたとか、心の病気で水かけまくってカビだらけにしたとか)が認められた場合であり、そうでなければただの経年変化なので、そもそも1円も負担する必要はない。そこで壁紙が劣化してるから次の入居者を入れたいから交換する、というのは、「次の入居者を入れたい」ために管理会社が判断して新しくするものなので、出て行った前入居者が金を取られるいわれは何もないのである。

4. カーペットの部屋じゃなくなったのに、なんでカーペット代を負担しなきゃならない?

 実は一度目の見積もりが出た後、クソライフ社に全幅の信頼ならぬ全幅の疑惑を持っていたので、ふつうに部屋探ししている客として、募集が出ていた「元」ぼくの部屋に内見に入ってみた。
 そもそも募集家賃がぼくが住んでいたときから1万円も下がっていることにビックリだったのだが(ここでもまたボッたくられていたのねえ…)、内見をしたところ、2Kの部屋の片方がカーペットだったものがフローリング風のクッションフロアに張り替えられていた。カーペットは全然汚していない(部屋の半分が布団だったので)のでまず貼り替える必要性はなかったはずで、たぶんフローリング風のほうが売れやすいからこの際ということで替えたと思われる。当然、そんなものをぼくが負担するいわれなどまったく無い。
 そしてこの事実は隠蔽され、ぼくが内見に行かなければわからなかったわけだ。グレードアップするのは勝手だが、それをなぜ出て行ったぼくが金を出す必要があるの?という話。

 あ、あと、内見の案内をしてくれた新人の不動産屋さん、「いい部屋っすねー安いし!」みたいな思わせぶりな態度をとってごめんなさい。ほんとは風呂トイレ一緒だし通常規格より狭いんです。7年も住んでたからよく知ってます。

5.ハウスクリーニング代は本当に妥当?

 間取り2K、都内なので、単体で依頼する業者であればこれに近い金額かもしれないが、先にも述べたようにすべての作業コミコミなのに、内訳としてこれはどうかという疑問。それに、同時に壁紙張替えがあるのであれば、壁のクリーニングは不要になるので、その分クリーニング作業の作業範囲は削減されるはずなのでは(張り替えたピカピカの壁を掃除するの?)というところ。

6.「折半」の論拠は?

 特約に無い限り、原状回復においてはこの時代、折半という考え方は、少なくともガイドラインではそのような考え方は示されない。ここからもこの会社が、お家芸の折半でシャンシャン理論くらいしか考えてないことが伺える。「本当はお前が払わねばいけないものを大家様が半分ご負担してくださったんだ!だからつべこべ言うな!」とでも言いたいのだろうか。

 以上のようなことを電話口で担当者に話したが、これら個別の質問には答えず、ただ「検討する」と言い一旦その場は終わった。


つづく
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